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Tribuna jurídica - Compraventa de Bienes Raíces

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(Segunda parte)
La semana pasada traté la compraventa de bienes raíces y expliqué que el dominio sobre éstos se adquiere sólo cuando se inscribe la escritura pública de compraventa en el Conservador de Bienes Raíces y no antes. A continuación trataré otros aspectos relativos a la compraventa de estos bienes:

Es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no separados judicialmente y las donaciones irrevocables entre ellos para evitar compras simuladas para engañar y causar perjuicios a los acreedores. También es nulo el contrato de compraventa entre padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad, sólo es válida respecto de bienes que el hijo haya adquirido producto de su trabajo y si se quiere vender los bienes raíces del hijo esto debe ser autorizado por un juez.

Luego de la compraventa, el vendedor tiene ciertas obligaciones con su comprador, que son:
"Saneamiento de la evicción": Luego de efectuada la compraventa existe la obligación del vendedor de amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida. Se produce cuando el comprador es privado de todo o parte de lo que ha adquirido. Comprende:
- Defender al comprador de terceros que reclamen derechos sobre el inmueble.
-Indemnizar al comprador si se produce la "evicción". (Habrá evicción si quien compró es privado de todo o parte de aquello que compró por sentencia pronunciada por un juez).

-Lo que cause la privación de lo comprado debe haberse generado previamente a la venta de ello.
Esta acción de evicción prescribe en cuatro años para realizar cualquier indemnización que no sea la restitución del precio, lo que prescribe en cinco años.
Para que opere esta obligación, el comprador debe acompañar antecedentes al juicio respectivo para que sea el juez de la causa quien cite de evicción.
El vendedor debe amparar a su comprador en cuanto a responder por los vicios ocultos que tenga el bien que vendió. Esta es una obligación de la naturaleza de la compraventa, lo que quiere decir, que si las partes estipulan en el contrato de compraventa abolirla o modificarla, aquello valdrá.
"Saneamiento de vicios redhibitorios": Luego de efectuada la compraventa, procede esta acción a favor de el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio de ésta, por vicios ocultos que tenga aquello que compró. Procede respecto de bienes muebles e inmuebles respecto de vicios que existían al tiempo de la venta, que sean graves y ocultos.
Estos vicios redhibitorios otorgan dos facultades al comprador, quien deberá elegir entre la resolución del contrato o pedir la rebaja proporcional del precio más indemnización de perjuicios.

La extinción de esta acción de saneamiento se produce por renuncia de las partes, por prescripción y en el caso de las ventas forzadas.
Mención aparte merece la "Lesión Enorme", que se produce cuando hay un perjuicio pecuniario (de dinero) que sufren las partes cuando hay falta de equivalencia entre las prestaciones recíprocas en un contrato de compraventa de bienes raíces.
Un vendedor sufre lesión enorme cuando recibe un precio inferior a la mitad del justo precio del bien raíz y el comprador, a su vez, la sufre cuando paga un precio superior al doble del justo precio. Justo precio se toma como el valor comercial que tiene un bien raíz.
Esta acción prescribe a los cuatro años desde la fecha del contrato.

    Lorena A. Tapia Alcarraz.
           Abogada
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