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Tribuna jurídica - Compraventa de Bienes Raíces

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Como he expuesto en columnas anteriores, pretendo dar a conocer a nuestros lectores ciertas definiciones y/o materias de orden jurídico que muchas veces escuchan en medios de comunicación y no saben exactamente su significado y que en el ejercicio de la profesión de abogado siempre debemos explicar a nuestros clientes. Es bienvenida toda consulta que se realice a mi e-mail o a la página de Facebook del Periódico Datos Sur.
Nociones previas para tratar el tema: Definición de compraventa, de bien inmueble o raíz, comprador y vendedor.
    
Compraventa: Contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa, y la otra a pagarla en dinero. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio.
    
Bien raíz o inmueble: Según el Código Civil, inmuebles o fincas o bienes raíces son las cosas que no pueden transportarse de un lugar a otro y da como ejemplo las tierras y las minas.
    
Vendedor: Quien vende o enajena una cosa por la que recibe un precio.
Comprador: Quien adquiere una cosa que otro le vende mediante cierto precio.
Los elementos del contrato de compraventa son el consentimiento de las partes que van a celebrar el contrato, la cosa, que en este caso en específico recae sobre un inmueble (que es objeto de la obligación del vendedor) y el precio (que es objeto de la obligación del comprador).
    
Los gastos de la compraventa (impuestos, costas de la escritura, etc.) son de cargo del vendedor, a menos que las partes pacten otra cosa, porque la ley presume que estos gastos se incluyeron en el precio.
    
La regla general es que la compraventa es consensual (se perfecciona por el sólo acuerdo de las partes), pero en el caso de la compraventa de bienes inmuebles es solemne, o sea, requiere el cumplimiento de una solemnidad establecida por la ley para su perfeccionamiento, que es el otorgamiento de este contrato por medio de una escritura pública. (Las escrituras públicas se realizan en las notarías).
    
Este contrato de compraventa es un "título traslaticio de dominio", esto significa que no es el modo de adquirir el dominio del bien porque sólo genera obligación para las partes. ¡¿Cómo si celebro un contrato de compraventa sobre un bien raíz no soy dueño de la casa, departamento, terreno, etc. que estoy comprando?!. Sé que en una primera lectura esto puede sonar demasiado confuso, lo que es absolutamente contrario a lo que quiero lograr con esta columna, pero la explicación la daré a continuación:
    
Para ello es necesario dar a conocer dos definiciones jurídicas importantes para aclarar y hacer comprensible lo anteriormente enunciado; "Título traslaticio de dominio" es aquel que por su naturaleza sirve para transferir el dominio y los principales títulos traslaticios de dominio son la compraventa, la permuta, la donación entre vivos, el aporte en sociedad; y la segunda es "Tradición" para todos nosotros esta palabra significa traspaso de costumbres, creencias, etc., pero en Derecho, esta palabra tiene otro significado muy importante, que es, el modo de adquirir las cosas y consiste en la entrega que el dueño hace de ellas a otro, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio y por la otra capacidad e intención de adquirirlo y para que valga la tradición se requiere un título traslaticio de dominio.    

Entonces, con el sólo hecho de llevar a cabo el contrato de compraventa de bienes raíces mediante escritura pública entre comprador y vendedor no hace adquirir el dominio del inmueble, sino que con celebrarlo tenemos un título traslaticio de dominio y para adquirir realmente la propiedad sobre este bien, se debe inscribir este contrato de compraventa del inmueble en el Conservador de Bienes Raíces de la jurisdicción en que se encuentre el inmueble, que no es una solemnidad, ya que con ello se efectúa la tradición., por lo tanto, es con este acto con lo que se adquiere el inmueble.
    
Es por lo explicado anteriormente que una persona que ha celebrado válidamente un contrato de compraventa sobre un bien raíz, pero aún no se ha llevado a cabo la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, por ejemplo, no puede demandar a una persona que está viviendo en su casa sin su permiso y no esta recibiendo ningún pago por ello (se denomina "juicio de precario") y es porque no tiene la acción, pues aun no es dueño del inmueble determinado mientras no se inscriba este contrato en el Conservador de Bienes Raíces.

    Lorena A. Tapia Alcarraz.
           Abogada
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